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广州天盈广场散售入市富力地产H股融资仍存

发布时间:2019-09-19 01:21:05

广州天盈广场散售入市 富力地产H股融资仍存后遗症

如果一个写字楼项目位于国家级CBD的黄金地段,其所在的综合体项目又被誉为该区域的 第八大地标 ,那么在持有和散售之间,开发商会作何选择?

富力地产(相关干货)位于广州珠江新城的天盈广场,以 6万/平方米 的售价给出了答案。

天盈广场散售

近日,高力国际在最新发布的研究报告中指出,珠江新城新项目天盈广场,预计售价将可达6万元/平方米,有望刷新广州甲级写字楼销售市场新纪录。

实际上,天盈广场是被誉为珠江新城 第八大地标 天汇广场的写字楼部分,而天汇广场则是由合景泰富地产、新鸿基地产以及富力地产合作开发的顶级综合体旗舰项目。

整个天汇广场共分为5大部分,即CBD行宫 天銮 、国际名品Shopping Mall、超五星级酒店、超甲级写字楼和大型城市公园。

其中,公寓部分(天銮),主要由合景泰富地产开发并销售,新鸿基负责Shopping Mall的开发运营。而写字楼、酒店则主要由富力地产负责开发。

据天盈广场的销售人员介绍,写字楼一期已于不久之前开售,但均价并未有外界预测的这么高。

均价大概5.5万/平方米,一层大概2000平米,卖的单位从730平方米-2000平方米都有。目前并没有其他的优惠,但在付款方式上有一些折扣。

值得注意的是,在今年8月初天盈广场的全球发布会上,项目方曾透露,写字楼一期将对外销售,二期将只租不售。

不过,天盈广场销售人员表示并未知晓上述安排: 该项目之前就没有想过要租,同时也不会为业主提供统一的招商服务。

对此,有业内人士表示,尽管6万/平方米的售价在广州甲级写字楼销售市场可达最高,但横向对比几个一线城市,这一价格已算低价。

北、上、广、深几个城市,广州的写字楼售价相对较低。

与此同时,该业内人士还指出,富力在选择持有亦或散售之时,主要会从回报率方面去考虑。

如果自持的话,租金回报率可能不是很高,而且在国内这一部分也一直是偏低的。如果一次性出售的话,回报率反而会更高一点。

而谈及项目未来的发展,该人士表示,如果有统一规划、统一招租肯定会更好,其实问题的关键并不在于是否散售,而是在于招商的时候会不会统一招商。

比如有的项目就会对业主承诺一定的回报率,然后帮业主出租,这样也可以保证整体项目的质量。但如果散售之后,业主自己招租,这就很有问题了。 该人士对于散售之后的写字楼前景表示担忧。

H股后遗症

但其实,富力地产旗下写字楼项目的散售历史由来已久。

在广州,除了富力中心是该公司自持之外,盈凯广场、盈盛广场、盈通大厦、盈丰大厦等多个超甲级写字楼项目都以散售的形式发展,而位于江南西的超甲级展贸商务 富力天域中心 也已在10月26日正式销售。

有熟悉富力的分析人士指出,富力地产在国内更多会以出售为主,不管是商业还是住宅,这主要还是资金问题。

富力地产不同于其他内房股,它本身的注册地在国内,因而是香港上市的 H股 公司,不是红筹股。所以它在做境外融资的时候不能由H股来做,而是要在香港设立一个子公司,即富力香港。

穆迪投资者服务公司在10月21日针对富力香港发布的评级报告中指出,预计富力香港会获得富力地产的全面运营和财务支持,同时会继续作为富力地产的唯一境外融资和投资平台。

因为之前, H股公司 即使通过海外公司做了境外融资,也要受到中国证监会、外管局等政府部门的监管,融资自由度不及后来那些不在国内注册的红筹房企,而且如何将融到的钱用在国内的项目上也是一个问题。

所以,富力地产选择将成熟的投资型房地产投资业务放在富力香港,其项目包括集团总部广州富力中心、广州富力丽思卡尔顿酒店以及广州富力君悦大酒店。

而富力地产在国内的项目更多就会倾向于销售,这样才能把资金滚动起来。 上述分析人士如是说。

不过,纵观富力前三季度的销售表现,截止至今年9月底,该公司实现总合约销售金额约294.6亿元,达全年销售目标420亿元的70.14%。

现在看来,全年目标对于富力来说还是存在一定压力。 行业人士认为,从某种程度上来说,天盈广场5万5的均价相对保守。可能考虑到资金以及销售的问题,富力还是会牺牲一定的利润空间,以确保项目顺利销售。

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