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陈红飞养老地产盈利前景不明大饼应合作分吃

发布时间:2019-11-10 22:18:07

  陈红飞:养老地产盈利前景不明 “大饼”应合作分吃

  盈利前景不明 依然是2014年养老地产(专题阅读)头上的难题。如何才能扭转这一局面在未来获利也一直困扰着行业。

  对于这一问题,世邦魏理仕环球研究部华北区董事陈红飞指出,养老地产的发展要依托行业先行、专业细分,以及相关联产业的相互打通后,通过各专业竞争力的有效利用,降低社会成本,才能实现盈利。

  中国房地产报:从你们掌握的情况来看,为什么在盈利不明朗的情况下仍有企业布局养老地产?

  陈红飞:这些企业之所以踊跃地进入养老地产市场,是看到了中国老龄化问题以及未来广阔的市场前景。现在进来,也是为占据市场做准备。

  中国房地产报:现在很多企业都去国外考察养老地产运营,从你们来看,国外有那些好的商业模式是国内企业可以借鉴的?

  陈红飞:国外的养老社区经营模式类似酒店,一般是开发商负责开发建设,金融机构持有物业,管理外包收取管理费。提供的服务是根据老人身体状况分级,服务内容越多,级别越高,收费越高。

  但因国内没有经验成熟的运营商,也缺乏专业服务人员,国外的这一模式目前还无法落地中国。目前国内的经营模式主要是会员制、押金制等简单的盈利模式。

  其实,有一种较为理想的模式是在住宅社区中配套一小部分养老地产。用养老的部分带动住宅销售,用销售收益来补贴养老地产运营。

  中国房地产报:在养老机构运营环节中,那一个环节比较重要?

  陈红飞:服务最重要。对于服务的重要性,房地产企业及其他投资者也比较清楚,很多企业甚至到国外寻找服务管理公司,但因文化差异及国情差异,国外服务管理模式很难落地。在人员培训方面,开发商又担心培训好被高薪挖走,以至于最后养老地产、养老机构运营只能从保姆公司招人,这必然导致服务质量和水准难以提升。

  但好服务实现的前提是这一行业先形成。形成之后,保险公司会制定详细计划,完善养老护理保险,降低养老成本;专业护理人才和第三方老年护理公司也会出现,以达降低服务成本、提升专业服务质量的目的。

  实际上,最理想的是相关联产业打通,各司其职,只有这样养老产业才能走上正轨。届时养老地产市场面临的盈利模式和服务问题都将得以解决。

  中国房地产报:在你看来,未来谁会成为养老地产市场中的主流力量?

  陈红飞:现在开发商、保险公司、养老机构都在布局市场,他们都有自己核心的竞争力,只凭借任何一方力量都很难成为市场主导。对开发商来说,最大的优势是建房子,但长期持有运营上,资金和照护都有压力,低回报和长周期开发商很难承担。

  对保险资金来说,便宜可长期投入的资金是核心竞争力,可以开发养老产品,对接养老计划,但险企自己做开发实际上意义不大。养老机构有管理能力,但既缺钱也没有开发经验。养老地产市场是一张 大饼 ,对各方来说必须分着吃。任何一方想单独做所有事情都会很困难,所以不会出现单独一方成为市场主体的情况。

  中国房地产报:2014年养老地产市场会有怎样的发展?你怎么看待养老地产市场前景?

  陈红飞:养老地产火起来也就是这两年,作为一个新业态,在发展初级遇到各种困难也是正常的。至于2014年也很难有大的突破,一个行业不是说发展到第三年就能起来的。开发商可以在保证收支平衡的情况下尝试多种盈利模式。

  未来的市场前景是很大的,但市场规范和盈利模式还是需要很长的培育周期,现在进入的企业要耐心等待,积极应对。

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